TAŞINMAZ TİCARETİ DENETİM ALTINA GİRİYOR! (TEMMUZ 2018)

Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın tüm taşınmazların alımı, satımı ve kiralanması faaliyetleri ile bu işlemlere aracılık eden, danışmanlık veren kişilerin uyması gereken kurallar 05.06.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik(“Yönetmelik”) ile düzenlenmiştir.  

Yönetmelik kapsamında, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı Ticaret İl Müdürlükleri, herkesin erişebileceği “Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi”(“Bilgi Sistemi”) oluşturacaklardır. Bilgi Sistemi üzerinden taşınmaz ticareti ile uğraşan kişilere(“Emlakçı”) “Yetki Belgesi” verilecektir. Süresi beş yıl ile sınırlı olan ve verilmesi için belirli kriterleri bulunan Yetki Belgelerinin yenilenmesi, askıya alınması ve iptal edilmesi de Bilgi Sistemi üzerinden gerçekleştirilecektir.  

Emlakçıların Yetki Belgesi alması için gereken en önemli kriterler işletmesinin fiziki koşulları ve mesleki yeterlilik belgesine sahip olmalarıdır. Ancak Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle faaliyetlerini sürdüren, eğitim sertifikası bulunan veya taşınmaz ticareti ile ilgili öğretim gören Emlakçılar için bu özellikler aranmayacaktır. Emlakçılar;  

  • Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunabilir ve aracılık yapabilir,
  • Ticarete konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama yapabilir, rayiç bedeller hakkında iş sahibine bilgi verebilir, danışmanlık ve yönetim hizmeti verebilir,
  • Tapu işlemlerine aracılık edebilir,
  • Taraflarla sözleşme yapabilir, taşınmazla ilgili işlemleri takip edebilir ve hizmet verebilir. 

Emlakçı, işletmesinde taşınmaz ticaretine konu hizmet dışında faaliyette bulunamaz. Mesleğini tanımlayan ibareler haricinde unvan kullanamaz. Taraflardan verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgileri sözleşme kapsamı dışındakilere açıklayamaz. Yapılan işlemlerle ilgili tarafları bilgilendirmek ve evrakların birer suretini onlara vermekle yükümlüdür. Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallara bir takvim yılı içerisinde üç defa aykırı hareket eden Emlakçının yetki belgesi iptal edilerek iki yıl süreyle kendisine belge verilmeyecektir. 

Emlakçıların taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verebilmesi için, iş sahibi ile arasında Yetkilendirme Sözleşmesi bulunması zorunludur. En az iki nüsha halinde yazılı olarak düzenlenecek Yetkilendirme Sözleşmesinde, taşınmazla ilgili asgari tüm bilgiler yer almalıdır. Bu bilgiler, Emlakçının vereceği ilana da dayanak teşkil edecektir. Yetkilendirme Sözleşmesi ile birden fazla Emlakçının ilgili taşınmaz hakkında faaliyette bulunmasına da izin verilebilir. Emlakçı, hizmet ortaklığı kurulacak kişileri iş sahibine derhal bildirerek, sözleşmenin bir örneğini düzenleme tarihinden itibaren iki iş günü içerisinde iş sahibine göndermekle yükümlüdür. 

Emlakçıların verecekleri ilanlar bakımından uyulması gereken esaslar vardır. Taşınmazın detaylarının yanı sıra Emlakçının iletişim bilgileri ve Yetki Belgesi numarası açıkça yer almalıdır. Taşınmazın ticareti ile ilgili işlemlerin son bulmasını takip eden iş günü ilan faaliyetine son vermelidir. Verdiği ilana dayanak olan Yetki Sözleşmesi için fiziksel ve elektronik olarak dosya oluşturup beş yıl süreyle saklamalıdır.  

Emlakçı, alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcıya veya kiracıya gösterilmesi hizmeti için Taşınmaz Gösterme Belgesi düzenlemelidir. Taşınmaz gösterme hizmeti için herhangi bir ücret talep edemez. Ancak Emlakçının faaliyette bulunduğu ilçenin sınırı dışında verilen taşınmaz gösterme hizmeti için gösterilen kişiden ulaşım masrafı talep edebilir. 

Emlakçıların verdiği aracılık hizmeti sonucunda; alıcı, satıcı ve Emlakçı arasında Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi, kiracı, kiraya veren ve Emlakçı arasında Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi düzenlenmelidir. Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinde Emlakçının hizmet bedeli oranı, taşınmazın sözleşmede yer alan satış bedelinin Katma Değer Vergisi hariç %4’ünden fazla olamaz. Kiralama Aracılık Sözleşmesinde hizmet bedeli ise, kira bedelinin Katma Değer Vergisi hariç 1 aylık kira bedelinden fazla olamaz. Emlakçı, alım satımın tapu siciline tescili veya kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Diğer hizmetler için hizmet bedeline ilgili sözleşmenin kurulmasıyla hak kazanılır. Emlakçının hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, taraflar arasında eşit olarak karşılanacaktır. 

Yetkilendirme Sözleşmesinin süresi içerisinde taşınmaz gösterme belgesi düzenleyen Emlakçının bertaraf edilerek satışın yapılması veya kiralama sözleşmesinin imzalanması durumunda Emlakçı hizmet bedeline hak kazanacaktır. Yetki belgesi iptal edilen Emlakçının iptal tarihi itibariyle geçerli olan Yetkilendirme Sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Emlakçı feshedilmiş sayılana kadar verdiği hizmetler için hizmet bedelini talep edebilir.