OFİS SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Ofis sözleşmeleri genel olarak ofis sağlayıcısı, ofis kullanıcısı ve ofis çalışanı arasında ortaya çıkan ilişkiyi anlatmak için kullanılır. Ofis kullanıcısı hem ofis alanı ihtiyacını hem de ofis malzemeleri, güvenlik, resepsiyon, kafeterya, temizlik gibi işi ile ilgili diğer ihtiyaçlarını aynı anda temin etmek üzere ofis sağlayıcısı ile sözleşme yapar.
Tarafların akdettiği sözleşmenin niteliği konusunda ise doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Doktrinde bir görüş hazır ofis ya da ortak ofis sözleşmelerinin bir kira akdi olduğunu ve kira hukukuna ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğini savunmaktadır. Diğer bir görüş ise, hazır ofis ve ortak ofis kiralanması sözleşmelerinde kira unsurunun yanı sıra birtakım hizmetlerin de kiracılara sunulmasının bu sözleşmeleri ofis kira sözleşmesi olmaktan çıkaracağını, ofis kullanıcısının asıl amacının yalnızca çalışma ofisi edinmek olmadığı aynı zamanda, sekreterlik hizmeti verilmesi, telefonlara cevap vermesi, ofis temizliğinin yapılması, postaların alınması gibi hizmetleri de beklediğinden karma nitelikte bir sözleşme oluşacağını savunmaktadır.
Hazır ofis veya ortak ofislerden kaynaklanan uyuşmazlıklar yargıya taşınmış ancak mahkemeler arasında da görüş farklıları oluşmuş ve konuya ilişkin henüz yerleşik içtihat oluşmamıştır.
İlk derece mahkemesi sıfatıyla Asliye Ticaret Mahkemelerince yapılan yargılamalarda ofis sözleşmelerinde görevsizlik kararı verilerek kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerektiği gerekçesiyle ilgili uyuşmazlıkların çözümü için Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu belirtilmektedir.[1] Ancak istinaf mahkemesi tarafından yapılan incelemede ise sözleşmede yer alan hususlar ve sözleşmenin niteliğini göz önüne alarak asliye ticaret mahkemesinin görevli olduğuna karar verilmiştir.[2]
Sonuç olarak, mevcut yargı kararları uyarınca, taraflar arasında akdedilen ofis sözleşmesinde sözleşmenin bir kira sözleşmesi olmayacağı, kira hukuku hükümlerine tabi olmayacağı açık bir şekilde kararlaştırılmışsa ve kira haricinde ek hizmetlerin sağlanması da söz konusu ise, bu durumda taraflar arasındaki sözleşme ticari bir sözleşme olarak nitelendirilecek ve kira hukuku hükümlerine tabi olmayacaktır. Dolayısıyla da kiracı, kira hukukunun kiracıyı koruyan hükümlerinden faydalanamayacaktır. Ancak konu henüz bölge adliye mahkemeleri nezdinde incelenmiş olup uyuşmazlık konusuna ilişkin halihazırda Yargıtay tarafından inceleme yapılmamış olmakla birlikte Yargıtay tarafından verilen bir karar da bulunmamaktadır. Uyuşmazlık konusuna ilişkin Yargıtay’ın görüşü ise merak konusudur.
[1] İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, 14.6.2019 tarihli, E. 2019/238, K. 2019/587 sayılı kararı İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 26.2.2021 tarihli, E. 2020/523 K. 2021/137 sayılı kararı İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 28.4.2021 tarihli, E. 2020/715 K. 2021/297 sayılı kararı.
[2] İstanbul BAM 17. Hukuk Dairesi, 17.02.2022 tarihli ve 2021/1546 E., 2022/184 K. sayılı kararı İstanbul BAM 17. Hukuk Dairesi, 16.02.2023 tarihli ve 2023/118 E., 2023/189 K. sayılı kararı İstanbul BAM 17. Hukuk Dairesi, 23.11.2023 tarihli ve 2023/1174 E., 2023/1260 K. sayılı kararı.