KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİ BAKIMINDAN TAHLİYE NEDENLERİ
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi bildirim yoluyla yahut dava yoluyla sona erdirilebilir. Bildirim yoluyla sona erme, kira sözleşmesindeki süre sonunda sona ermeyi ifade eder. Dava yoluyla sona erme ise kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanan çeşitli sona erme sebepleri sonucunda gerçekleştirilebilir.
Esas itibariyle, kira sözleşmesindeki süre sonunda sözleşmenin feshi (bildirim yoluyla fesih) kiracıların efektif olarak kullanabildiği bir yoldur. Zira kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren yalnızca, kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden itibaren geçecek on yıllık süre dolmadan en geç üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Görüldüğü üzere kira sözleşmelerinde belirlenen süre sonunda sözleşmeyi fesih hakkı yalnızca kiracıya aittir. Kiraya veren sözleşmede belirlenen sürenin üzerinden on yıl geçmeden sözleşmeyi feshedemez. Aksine yapılan sözleşmeler geçersizdir.
Dava yoluyla fesih sebeplerinin ise bir kısmı kiraya verenden bir kısmı kiracıdan kaynaklı sebeplerdir. Bu kapsamda;
-
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı varsa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bunun için kanunen belirlenen sürelere uygun dava açılması zorunludur.
-
Kiraya veren, kiralananın yeniden inşaası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise yine kira sözleşmesi uygun sürelerde dava açılarak sona erdirebilir.
-
Kira sözleşmesi devam ederken; taşınmazı devralan kişi de; kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı varsa; taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Bahsi geçen bu tahliye sebepleri, kiraya verenden kaynaklı sebeplerdir.
Türk Borçlar Kanunu madde 352’de ise kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Buna göre;
-
Kiracı, kiraya verene usulüne uygun düzenlenmiş bir yazılı tahliye taahhüdü vermişse; kiraya veren bu yazılı tahliye taahhüdünü gerekçe göstererek dava veya icra sonucunda taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
-
Kiracı, bir yıllık kira süresi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bu yoldan daha çok tercih edilen yöntem; kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Bu halde kiracı, bir kira bedelini dahi ödemediğinde tahliye talepli icra takibi ile karşı karşıya kalabilmektedir.
-
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Görüldüğü üzere, konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri çok çeşitlidir. Her bir yol bakımından farklı kanuni şartlar mevcut olup herhangi bir hak kaybı doğmaması konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sürecinde uzman görüşü alınması tavsiye edilmektedir.